长实开发的鹿茵山庄第一次开售，正值1997年10月股灾之后，香港楼市停滞不前之时。开始，长实以分层单位约12000港元/平方英尺、独立洋房约16000港元/平方英尺的高价出售，但是内部认购冷淡，长实因而决定推迟4天公开发售，并宣布减价两成促销。中原地产的资料表明，受此消息影响，香港大埔区的楼价迅速下跌了7%,元朗、上水等邻区的楼市也因此受压。此后，长实的听涛雅苑二期以平均每平方英尺5181港元开价，最低价不到4700港元，被香港媒体称为“为市场之震撼价”,"威胁同区楼价，对市场雪上加霜"。在减价促销的同时，长实还推出各种优惠措施加以配合，比如在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，推出“10%信心计划付款方法",采取期权的概念以"包升值"来促销。

长实率先低价促销新楼盘之后，香港各地产开发商纷纷加入减价行列。数据显示，到1998年1月，香港各区的大型私人屋售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超过3成，大部分已返回1996年初水平。减价风潮也燃起了开发商之间的“战火”。据香港媒体报道，1998年5月，新鸿基地产(简称“新地”)推出青衣晓峰园160多个单位，楼面售价为4280元/平方英尺，但随即遭到长实的截击，长实以比市价低两成的“超震撼价”一楼面4147元/平方英尺推出青衣地铁站上盖盈翠半岛对撼，结果造成轰动效应，开售当天已全部售罄1300个单位，而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击，将晓峰园售价大幅减少一成七，并委托地产代理大规模促销。

众所周知，香港地产商在几十年的浮沉拼杀中形成了自己独特的风险管理模式，这就是“地产开发+地产投资(物业出租)"的模式。但是，港岛中区等优质地段的物业早年间都已被怡和、太古等老牌英资洋行占据，也很少有新的土地供应。因此，亚洲金融危机前，长实的销售收入以房地产开发为主，地段集中于地价较低的市区边缘和新兴市镇，而且大多在新修的地铁站附近，从而便于在项目完工前预售。根据财报，1997年物业销售占长实销售收入的79.88%,占

经常性利润的84.61%。

长实在这一时期还抓住竞争者减少的机会，成为竞标拿地的大赢家。香港特区政府的公开资料显示，1998年1月，港府通过招标的方式相继出售位于沙田马鞍山的一块酒店用地和位于广东道前警察宿舍的住宅用地。通常，政府只对公开拍卖的土地限定底价，而不对以招标方式出售的土地限定底价。根据地政公署的解释，此次之所以采用投标方式，是因为最高投标价往往比次高投标价高出很多，而最高拍卖价通常只比次高拍卖价高出一个价位，而且当时的地产市场已经陷入低迷，而拍卖要有好成绩，必须有若干竞投者争相出价。香港地政总署在招标前估计，马鞍山土地的售价应为10.56亿港元。但是，因为对形势判断有误，地政总署一共只接获了两份标书。其中，长实以1.2亿港元的最高投标价中标，相当于楼面价2150港元/平方米。这一案例成为了香港地产拍卖史上的经典。与此类似，测量师在政府出售广东道前警察宿舍土地前估计，该地价约值4000港元/平方英尺，总值超过40亿港元，结果以长实为首的财团以

28.93亿港元标价再夺一城，楼面地价仅为2840港元/平方英尺。

亚洲金融危机之前，长实充分利用其声誉及资金，与一些“有地无钱”的公司合作，共同开发这些公司拥有的土地，并通过协议约定利润分配。这种合作对长实十分有利，因为既可以分享住宅市场的盛宴，又不需要付出大笔资金购买土地。更重要的是，这些合作开发公司按权益法记账，长实只摊占这些公司的损益，而不合并对方的财务报表。这样，即使合作开发公司为了博取高利润运用了较高的财务杠杆，也不会放大长实自身的财务风险。

2002年以后，长实把重点转向国内市场，又重新开始通过合作开发的方式大量储备土地。

而为了避免在合作开发公司占有的股权比例过高(通常不能超过50%,并且不能是单一最大股东)从而无法用权益法记账，长实往往选择同属于李嘉诚旗舰公司的和黄作为合作伙伴。另一个需要指出的技巧是，地产高潮时期将工业用地改为住宅和商业用地，需要向政府缴纳大量资金补地价，但是，如果把谈判拖入地产低潮时期，补地价的费用就相对低廉，可以大大降低开发成本。1998年6月，长实获得香港城市规划委员会批准，额外增加海逸豪园开发项目

的可建楼面面积约3.94万平方米；12月，长实又获准额外增加东涌市地段的住宅楼面面积约

10.56万平方米。

李嘉诚更善于借金融危机中的"利空"增持长实股份。当地产企业处于低潮时，2000年5月17日，摩根士丹利宣布将长实剔除出MSCl指数，从而引发了市场的抛售情绪。但就在同一天，长实宣布拟购人李嘉诚在新加坡私人投资的“旭日湾”物业的权益，代价是给予李嘉诚1860万股新股，使李嘉诚个人及其信托基金的持股量从34.9%升至35.8%。德意志银行等投行均认为，长实收购“旭日湾”的价格比该资产的实际价值至少高出10%～15%,而且公布日期的选择显然难以用巧合来解释。

该做法的另一巧妙之处在于，李嘉诚的持股量由此突破了35%的全面收购触发点(根据香港《公司收购及合并守则》,持股超过35%就要向全部股东发出全面要约收购，目前这一触发点已经降至30%)。按照惯例，用资产换股比较容易获得香港证监会的批准豁免全面收购，而从二级市场收购则很难获批。一旦获批，李嘉诚就享有了另一权利：根据香港证监会的规定，持股超过35%的股东，有权在每12个月内购买不超过5%的已流通股份，直至达到50%。由此，李嘉诚的增持自由度大大增加。

“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”李嘉诚这句经典名言，又在内地酒店业和旅游业上演。2008年，就在中国大陆“楼市危言"甚嚣尘上时，李嘉诚旗下的“长和系”却逆市而动，在内地又完成了超过600万平方米的土地储备。如此“逢低吸纳”之操作，恰似30年前李嘉诚在香港地产界的创业史。李嘉诚对投资产业的选择，依然是高壁垒、高增长、高回报，追求的行业目标是业内第一或第二。

和其他地产商相比，长实最大的优势在于利润来源分散，由于持有近50%的和黄股份，而且和黄的国际化和多元化程度高，一定程度上减轻了香港房地产业的衰退冲击。

和黄对长实的帮助还体现在直接现金支持上。1997年，在地产业的高峰期，长实将所持有

的70.66%的长江基建股权全部卖给和黄，和黄则向长实支付了现金55.68亿港元及发行2.54亿股普通股作为代价。通过这次股份发行，长实持有和黄的权益增加了约3.6%。

亚洲金融危机为长实改变盈利模式提供了机会。在1997年年报中，作为董事会主席的李嘉诚表示：“现虽面对经济放缓之环境，(长实)稳健中仍不忘发展，争取每个投资机会，继续拓展其多元化业务。”1998年，一向以住宅地产为主的长实忽然加大了对出租物业的开发，旗下出租物业在年内相继落成，使当年的固定资产较1997年猛增423%。虽然商业物业、写字楼和工业物业市场当时也处于调整期，但与住宅市场相比，需求相对稳定，可以提供可靠的租金收益。李嘉诚在当年给股东的信中说：“集团的优质楼面面积将于未来一两年间显著上升，使集团的经常性盈利基础更趋雄厚。”

此外，长实在亚洲金融危机后退出了基建业务，代之以发展酒店和套房服务业务，以提供稳定性收益。到2007年，物业销售已减少到只占长实经常性利润的75.06%,而物业租赁占

16.41%,酒店和套房服务占7.27%,降低了由物业销售不稳定所带来的巨大波动。