京、伦敦、纽约。在香港黄金地段，每平方米商铺月租，动辄要1000美元以上。到1994年5月，国际物业顾问仲量行宣布，香港写字楼租金已超逾东京。

香港租金昂贵，不仅本港人士苦不堪言，外商更是怨声载道。香港美国商会主席马畋指出：香港的高租金，使不少美商盈利微薄甚至无利可图，已到了不堪重负的地步。德国西门子集团总裁葛廷嘉，年前考察香港后向报界发表建议：“香港租金水平应在某一水平上停顿下来，否则不仅令一些海外企业望而却步，亦将影响外商在港公司的未来扩展计划。”

香港人士及外商群情怨怒，地产发展商与代理商首当其冲。本港地产公司有4000多家，其中上市公司百余家。信誉不佳的公司有500家之多，也许是它们名气太小，舆论批评的矛头多指向蓝筹股地产公司，连信誉极佳的长江实业亦不可幸免。

《东方日报》1991年5月26日发表《地产发展商赚钱知多少》一文：

“做牛做马为片瓦，有人穷一生精力，才可以自己拥有物业，楼价已占去家庭收入的7成，究竟地产发展商在建楼及卖楼之间，赚去我们多少血汗，难以统计。但香港有数的富豪都是经营地产业务，上市公司之中，逾5成的市值均是地产建筑公司，可见做地产的赚钱能力。"

该文接下来以楼市盈利大户长江实业发展茶果岭丽港城为例，剖析并估算李超人在这个地产杰作中，将如何获取111亿港元的惊人巨额利润。

有这样一篇文章，文中以"一将功成万骨枯"为喻，来诉说地产商的辉煌业绩是由置业租房市民的血汗堆砌而成的，击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。对地产富豪们的拷问，反映了普通市民积怨已深，也反映了香港社会财富分配的矛盾。

虽然，以地产骄子为中坚的华资财团，打败了老牌英资，华资大显神威，华人扬眉叶气。然而，还是这些地产骄子，还是这些华人市民，地产商谋利盼楼(价)高，置业租房者盼楼(价)低。

当然，千万不要忘记，人之熙熙皆为利来，人之攘攘皆为利往。这就是说，商人皆为利，自然也包括李嘉诚。

20世纪90年代，民众对地产商炒地炒楼的愤怒情绪达到了高潮。

香港一位知名地产记者，在其系列地产楼市的文章中涉及李嘉诚，他写道：

“爱美高于1992年8月时，通过内部认购形式，向长实购入第二期(嘉湖山庄)赏湖居第四座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部认购较公开发售价，一般便宜约5%(注；代理商看好的更是日后楼价上攀)。

“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第三座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。

“上周初，该批为数2%个单位的现货单位全幢(公开)推销，20层楼以上的18层单位(注：全楼高38层，住户一般图靓景喜欢择高楼),买家一次认购3~4个单位才有(可)交易(注：只有炒家才会一次买几个单位)。

“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80万～100万，普通单位加几十万，一个单位未到家，已有几个人经过手，赚过几次钱，其中第一二手‘特权阶级’,自然赚得最厉害……'特权阶级'炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。

“但怎料，上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’,说嘉湖内部认购做得太扬，过分了一点。海怡和下一个楼盘都要收敛(注：市场有关打击楼市投机、遏制内部认购的风声很紧)。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。

“(海怡花园)示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理商兜客，加10万、加15万出售内部认购单位。照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘

·117

中，炒家在此赚钱。”

尽管这样，香港新闻界人士认为，“与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸、有节制。”

从盈利的商业角度来看，炒地炒楼可以更多地搜取利益。只是苦了真正买楼居住的用户。从长远的角度看，拂逆顾客的做法最终都会招致恶果。

整个地产界大势如此，李嘉诚人在江湖，身不由己，我们也不好多作评论，这里直陈事实经过。

1991年11月6日，新上任的财政司(主管财政的最高行政长官)麦高乐，宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例，以杀楼市炒风，平息民怨。

据说李嘉诚虽知悉此事，因筹备多时，耗费相当财力精力，改期不利。于是，天水围嘉湖山

庄第一期仍按期开盘。

是日，炒家买家十分踊跃，排队的长龙浩浩荡荡，3天内竟有3万人登记，相当于发售的1752个单位的20多倍。

据传媒报道：“麦高乐对此深表不满，觉得李嘉诚明知他在当天宣布打击炒楼措施，却偏偏不避风头在同日推出大楼盘，与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数，11月13日由银行监理处致函各银行，将新旧住宅楼宇按揭贷款，由原来的八九成，降至七成。”李嘉诚一贯谨慎从事，最忌树大招风，这次却不慎撞到枪口上。

地产同仁都为李嘉诚捏一把汗，原以为咄咄逼人的麦高乐会枪打出头鸟，却不料麦高乐一竹篙打翻一船人——所有地产商均挨50大板。

银行按揭的比例，直接关系到买家与炒家首期现金的承担，进而影响到楼市的兴衰，楼价下滑，地产商与代理商要双双栽进去。

李嘉诚毫不示弱，11月21日，他在希尔顿酒店设宴招待来访的加拿大总督。李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。

有人认为，这是在向港府"示威"和暗示，如果逼人太甚，他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。

有记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯在公众场合甚少开腔的李兆基率先表态，声称会通过自己旗下的财务公司，提供较高的按揭成数，防止楼市下跌。其他地产巨头异口同声附和，口气异常坚决。

李嘉诚在记者的穷追之下，最后也表态说，希望能与政府协调好关系，如果地产同仁都这样，他也会跟随潮流。

麦高乐等一批官员，对地产商的“对台戏”异常恼火。

第二天，麦高乐与汇丰银行大班、恒生银行主席紧急磋商，由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席措辞极为激烈，严厉警告地产商，如果一意孤行，日后其他发展计划将得不到银行的支持。

按照李嘉诚的一贯性格，是不会自己撞在枪口上的。但是，他撞上了。既已如此，就不能回避。

李嘉诚敢于与港府“对着干”,显示了华资尤其是地产华商日益强大的实力。其实，李嘉诚也不是故意作对，只是事情有些凑巧罢了。

对付港府的打击措施，众地产群豪团结一致，联合作战，在共同利益下，结成统一阵线。